A geografia do privilégio: o clima como o novo corretor de imóveis das metrópoles

O mercado imobiliário brasileiro está passando por uma metamorfose silenciosa, onde o critério de valorização deixou de ser apenas a proximidade com centros comerciais ou a vista para o mar. Em 2026, o novo protagonista das planilhas de investimento é o relevo. A gentrificação climática, fenômeno que redesenha a ocupação do solo conforme a vulnerabilidade ambiental, está criando uma hierarquia espacial inédita. Áreas que antes eram desprezadas por estarem longe da orla ou por sua topografia acidentada agora são disputadas como ativos de segurança, enquanto as zonas baixas e costeiras começam a carregar o estigma do risco permanente.

A ascensão das alturas e a hipótese da elevação

A chamada hipótese da elevação deixou de ser uma teoria acadêmica para se tornar uma realidade de mercado em cidades como Miami e, cada vez mais, em metrópoles brasileiras. Investidores e famílias de alta renda estão transferindo capital para terrenos localizados em cotas altimétricas superiores, antecipando-se ao aumento do nível do mar e à recorrência de inundações severas. Esse movimento provoca uma valorização abrupta em bairros que historicamente abrigavam classes populares, gerando um efeito dominó de expulsão.

Quando o valor da terra sobe devido à sua resiliência intrínseca, o custo de vida no entorno acompanha o ritmo. Impostos sobre a propriedade, seguros residenciais e o próprio comércio local encarecem, tornando a permanência dos residentes originais financeiramente insustentável. O resultado é a colonização desses territórios por uma elite que busca comprar tranquilidade. Enquanto isso, as populações com menor poder aquisitivo são empurradas para as zonas baixas ou periferias desassistidas, onde o valor do terreno é menor justamente porque o risco de perder tudo em uma tempestade é maior. A segurança ambiental, portanto, consolida-se como a mais nova e cara mercadoria de luxo urbana.

O paradoxo da resiliência e a gentrificação verde

Um dos aspectos mais cruéis desse processo ocorre quando o próprio esforço para tornar a cidade mais sustentável acaba excluindo os cidadãos. A gentrificação verde acontece quando intervenções públicas de vanguarda, como a criação de parques lineares, obras de drenagem sustentável ou corredores ecológicos, transformam bairros degradados em vitrines ecológicas. Embora o benefício ambiental seja real, o valor imobiliário gerado por essas melhorias muitas vezes ultrapassa a capacidade financeira dos moradores locais.

Projetos ambiciosos, a exemplo do que se discute em fóruns de planejamento liderados por órgãos como o Ministério das Cidades, correm o risco de se tornarem ilhas de exclusão se não vierem acompanhados de salvaguardas sociais. Sem controles de aluguéis ou cotas para habitação de interesse social nessas áreas revitalizadas, a natureza recuperada torna-se um privilégio estético e funcional para poucos. O investimento público acaba financiando a valorização de ativos privados, enquanto aqueles que mais sofrem com as ondas de calor e as inundações são relegados a áreas sem qualquer infraestrutura verde, perpetuando um ciclo de injustiça socioambiental.

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O vácuo jurídico e o direito à proteção

Apesar da gravidade do cenário, o arcabouço legal brasileiro ainda patina entre a resposta emergencial e o planejamento preventivo. O Estatuto da Cidade, embora seja um marco mundial na gestão urbana, enfrenta dificuldades hercúleas para conter a especulação imobiliária movida pelo medo climático. As políticas atuais, capitaneadas pela Defesa Civil Nacional, ainda são majoritariamente reativas, focadas em salvar vidas durante o desastre, mas com pouca eficácia no ordenamento do território após o evento.

Há uma fragmentação institucional que impede uma resposta sistêmica. Enquanto o Ministério do Meio Ambiente e Mudança do Clima foca em metas globais, a realidade das cidades brasileiras mostra que a mobilidade climática e a gentrificação são tratadas como temas periféricos no Plano Nacional de Adaptação. Existe um descompasso gritante entre o protagonismo do Brasil em acordos internacionais e a ausência de metas concretas que protejam o cidadão comum de ser expulso de sua casa por uma conjunção de forças da natureza e forças do mercado.

A esperança no horizonte legislativo e o papel do Estado

Um sopro de mudança surge no Congresso Nacional com o Projeto de Lei 1594/2024, que propõe instituir a Política Nacional dos Deslocados Ambientais e Climáticos. O texto busca, pela primeira vez, dar um nome e garantir direitos a quem é forçado a abandonar seu lar devido ao estresse ambiental. A proposta define diretrizes para que o Estado não apenas acolha essas pessoas com saúde e assistência, mas também crie instrumentos financeiros que viabilizem a permanência ou o reassentamento digno em áreas seguras.

Para que a gentrificação climática não condene as cidades brasileiras a um regime de segregação espacial absoluta, a ação do Estado precisa ser intencional e feroz. Isso passa por reconhecer que as zonas de risco atraem os mais pobres não por escolha, mas por ser a única opção econômica disponível em um mercado que transformou o solo seco em ouro. A aprovação de legislações protetivas e o fortalecimento de órgãos de fiscalização urbana são passos cruciais para garantir que a resiliência não seja uma “ilha de fantasia” para a elite, mas um direito garantido a todos, independentemente da altitude em que morem.