O mercado imobiliário privado após a tempestade econômica

A economia mundial enfrentou uma verdadeira tempestade nos últimos anos, provocada pela pandemia de COVID-19 e seus efeitos sobre a cadeia de suprimentos, a geopolítica e a confiança institucional. Um dos fenômenos mais marcantes desse período foi a alta da inflação, que desafiou as políticas monetárias e afetou os investimentos.

No entanto, após mais de 20 meses de combate à inflação, liderado pelo Federal Reserve dos EUA, há sinais de que a tempestade está se dissipando. As taxas de inflação globais caíram, as pressões da cadeia de suprimentos diminuíram e os mercados esperam taxas de longo prazo mais altas.

Nesse cenário de turbulência e transição, como ficou o mercado imobiliário privado? Quais foram os desafios e as oportunidades que ele enfrentou? Quais são as perspectivas para o futuro? Essas são algumas das questões que o Relatório Global de Investimento 2024 da Hines buscou responder, com base em dados e análises do setor.

O relatório mostrou que o mercado imobiliário privado teve um comportamento heterogêneo, dependendo do segmento, da região e do momento. Logo após o início da pandemia, houve um aumento da demanda por imóveis, impulsionado pela disponibilidade e pelo baixo custo do capital, e pela falta de alternativas de investimento. De acordo com a MSCI Real Capital Analytics, mais de US$ 3,1 trilhões (em vendas de US$ 25 milhões ou mais) foram transacionados do quarto trimestre de 2020 até meados de 2022. A Hines foi uma vendedora líquida durante esse período efervescente.

No entanto, esse movimento foi acompanhado por uma subscrição agressiva, que utilizou instrumentos de dívida de curto prazo e alta taxa de juros. Com a queda dos valores dos imóveis e o crescimento lento dos aluguéis, alguns proprietários enfrentaram problemas para honrar seus compromissos financeiros.

Além disso, o mercado imobiliário privado apresentou um hiato entre oferta e demanda, que se manteve amplo em alguns segmentos. Os volumes de transações nos últimos trimestres permaneceram relativamente baixos, mesmo quando comparados aos padrões pré-pandêmicos. Comparado à média de 2015-2019, os volumes anuais acumulados tiveram uma queda de 28% nas Américas, 50% na Europa e 10% na Ásia-Pacífico. Sem dados concretos de transações, alguns avaliadores foram conservadores em reduzir os ativos, criando uma disparidade entre o valor contábil e o valor de mercado potencial.

O relatório também destacou algumas tendências macroeconômicas que podem influenciar o mercado imobiliário privado no futuro. Entre elas, estão:

  • A queda das taxas de inflação globais, que passaram de 12,7% no final de 2022 para 3,7% entre uma seleção de 22 países desenvolvidos.
  • A diminuição das pressões da cadeia de suprimentos, que se refletiu no Índice de Pressão da Cadeia de Suprimentos Global do Fed, que se tornou negativo no final de 2022 e permaneceu assim desde então.
  • A expectativa de aumento das taxas de longo prazo, que podem ter um impacto mais pronunciado nas taxas de capitalização, à medida que o setor imobiliário compete por capital com outros ativos geradores de renda, principalmente os títulos.

Diante dessas tendências, o relatório da Hines apontou algumas oportunidades de investimento no mercado imobiliário privado, que podem se beneficiar da recuperação econômica e da inovação tecnológica. Entre elas, estão:

  • Os imóveis residenciais, que apresentam uma demanda resiliente e uma oferta limitada em muitos mercados, especialmente nos EUA e na Europa.
  • Os imóveis industriais, que se beneficiam do crescimento do comércio eletrônico e da necessidade de armazenamento e distribuição de mercadorias.
  • Os imóveis de uso misto, que oferecem flexibilidade e conveniência para os usuários, integrando moradia, trabalho, lazer e serviços em um mesmo espaço.
  • Os imóveis sustentáveis, que atendem às demandas sociais e ambientais dos investidores e dos ocupantes, reduzindo o consumo de energia e as emissões de carbono.

O relatório da Hines concluiu que o mercado imobiliário privado é um setor dinâmico e diversificado, que enfrentou desafios e oportunidades ao longo da tempestade econômica. Para o futuro, o relatório recomendou uma abordagem seletiva e estratégica, que considere as características de cada segmento, região e momento, e que busque imóveis de qualidade, com potencial de valorização e geração de renda.

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